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Carè R.; ElShafiey H. (2026). Edilizia nel Golfo e contratti di appalto. Studio comparativo tra codici civili del Golfo, diritto italiano e diritto inglese. Aequitas Magazine, 11, 1-12.
DOI: https://doi.org/10.5281/zenodo.24003080
ABSTRACT (EN) This article examines selected developments introduced by the new Civil Transactions Law of the United Arab Emirates and the recent codification of civil law in Saudi Arabia in relation to construction contracts. Drawing on three recurring situations in construction projects—an unexpected increase in costs, defective or delayed performance, and termination by the employer—the authors compare the remedies available under these two legal systems with the approaches taken by Italian and English law. The analysis shows that the reforms make the mechanisms for restoring contractual equilibrium, intervening in performance, and obtaining compensation more explicit, while continuing to subject them to specific substantive and procedural requirements. Greater legislative clarity therefore does not diminish the importance of contractual terms, cost documentation, notices, and the rules governing performance and termination.
ABSTRACT (IT) Il contributo esamina alcune innovazioni introdotte dalla nuova legge sulle transazioni civili degli Emirati Arabi Uniti e dalla codificazione saudita in materia di contratti di appalto. Attraverso tre situazioni ricorrenti nella pratica dei progetti di costruzione — sopravvenuto aumento dei costi, esecuzione difettosa o tardiva e recesso del committente — gli autori confrontano i rimedi previsti nei due ordinamenti con le soluzioni del diritto italiano e del diritto inglese. L’analisi mette in luce che le riforme rendono più espliciti gli strumenti di riequilibrio, intervento e indennizzo, pur mantenendoli subordinati a precisi presupposti sostanziali e procedurali. Ne emerge un quadro nel quale la maggiore chiarezza della disciplina non elimina la centralità delle clausole contrattuali, della documentazione dei costi, delle comunicazioni e delle regole applicabili all’esecuzione e alla risoluzione del rapporto.
SOMMARIO: 1. Quando il prezzo non è più sostenibile – 2. Quando emergono problemi nell’esecuzione – 3. Quando il committente recede dal contratto – 4. Cosa comportano le riforme per i committenti e gli appaltatori? – 5. Dalle norme di legge alle prassi di progetto.
Il prezzo è fissato. Il cronoprogramma è concordato. Tutti sanno cosa succede in caso di ritardo nei lavori. Poi iniziano i lavori di costruzione – e le rassicuranti certezze che accompagnavano la firma cominciano a svanire.
È proprio in quel momento che assumono importanza la nuova legge sulle transazioni civili degli Emirati Arabi Uniti e la recente codificazione del diritto civile dell’Arabia Saudita.[1]
I cambiamenti possono essere descritti, in linea di massima, come poteri più chiari per i committenti e tutele economiche più esplicite per gli appaltatori. I committenti dispongono di una base normativa più chiara per intervenire in caso di deterioramento delle prestazioni e, negli Emirati Arabi Uniti, per porre fine a un progetto anche in assenza di inadempimento da parte dell’appaltatore. Gli appaltatori, dal canto loro, dispongono di rimedi espressamente previsti dalla legge per richiedere una revisione del prezzo in circostanze eccezionali, contestare i risarcimenti pattuiti e ottenere un risarcimento qualora un committente decida di interrompere i lavori.
Non si tratta, tuttavia, di diritti automatici. Ogni rimedio è soggetto a condizioni e alcuni riflettono principi già esistenti in precedenza. L’importanza delle riforme risiede tanto nel rendere le norme applicabili più chiare e accessibili quanto nel modificarne la sostanza.
Tre situazioni illustrano come il nuovo quadro normativo possa funzionare nella pratica: quando il prezzo non è più adeguato; quando la prestazione si deteriora; e quando il committente decide di annullare il progetto.
Il confronto è particolarmente rilevante per i progetti internazionali. Il diritto italiano, ben noto a molti dei principali appaltatori attivi nel Golfo, fornisce utili punti di riferimento di diritto civile, mentre il diritto inglese – spesso scelto per i principali contratti di appalto internazionali – dimostra come la stessa situazione di fatto possa portare a un’analisi giuridica sostanzialmente diversa.[2]
Il confronto muove da tre questioni giuridiche ricorrenti nei contratti di appalto e privilegia le disposizioni legislative pertinenti, lette alla luce delle rispettive tradizioni giuridiche. L’Italia offre un termine di paragone di civil law, con una disciplina codificata dell’appalto; l’Inghilterra rappresenta invece il modello di common law nel quale assumono particolare rilievo il testo negoziale e i rimedi contrattualmente previsti. L’interrogativo di fondo è se le nuove codificazioni del Golfo redistribuiscano effettivamente i rischi del progetto oppure rendano più chiari rimedi e principi già riconoscibili nella prassi e nel diritto precedente. L’analisi è circoscritta ai tre scenari indicati, senza pretendere di esaurire le discipline speciali o le questioni transitorie.
1. Quando il prezzo non è più sostenibile
Si consideri un appaltatore internazionale che ha accettato di costruire un impianto nel Golfo a un prezzo a corpo. Un evento esterno eccezionale interrompe la catena di approvvigionamento e provoca un drastico aumento dei costi. Le ipotesi su cui l’appaltatore aveva basato il prezzo dei lavori non sono più valide.
Il punto di partenza rimane importante: una stima errata è generalmente un problema dell’appaltatore. Un appalto a corpo non cessa di essere tale semplicemente perché i materiali, la manodopera o altri fattori di produzione diventano più costosi.
Circostanze eccezionali, tuttavia, possono portare a un risultato diverso.
1.1. Emirati Arabi Uniti: un rimedio specifico per l’eccessiva onerosità negli appalti
Ai sensi della precedente Legge sulle transazioni civili degli Emirati Arabi Uniti, l’articolo 887 tutelava la natura a corpo di un contratto di muqawala, mentre l’articolo 249 prevedeva un rimedio generale nei casi in cui circostanze eccezionali e imprevedibili rendessero l’adempimento contrattuale eccessivamente oneroso.[3]
Il nuovo codice civile degli Emirati Arabi Uniti, promulgato con decreto-legge federale n. 25 del 2025 ed entrato in vigore il 1° giugno 2026, va oltre, inserendo un rimedio specifico per l’eccessiva onerosità nella disciplina dell’appalto.
Quanto all’applicazione nel tempo, l’articolo 4 della nuova legge enuncia il principio di non retroattività rispetto ai fatti e agli atti anteriori alla sua entrata in vigore, salvo diversa previsione normativa. Per i contratti stipulati prima del 1° giugno 2026 occorre pertanto verificare l’applicabilità della disciplina previgente e le specifiche disposizioni transitorie, anche con riferimento ai termini di prescrizione.[4]
L’articolo 829, comma 3, si applica qualora circostanze eccezionali di carattere generale, che non potevano essere previste al momento della conclusione del contratto, compromettano l’equilibrio contrattuale e minino le basi su cui è stata effettuata la valutazione finanziaria della muqawala.
Ove ricorrano tali presupposti, il tribunale dispone di un’ampia gamma di possibili rimedi. Può ripristinare l’equilibrio contrattuale prorogando i termini, aumentando o riducendo il compenso dell’appaltatore o, in ultima istanza, risolvendo il contratto.[5]
L’importanza della disposizione non deve essere sopravvalutata. Non si tratta di una clausola legale di adeguamento dei prezzi e non consente agli appaltatori di trasferire il normale rischio commerciale ai committenti. L’appaltatore deve dimostrare l’esistenza di una circostanza generale eccezionale e imprevedibile e illustrare in che modo tale evento abbia compromesso la base finanziaria su cui era stato determinato il prezzo del contratto.
1.2. Arabia Saudita: il prezzo a corpo rimane il punto di partenza
L’articolo 471 della Legge saudita sulle transazioni civili adotta una distinzione analoga.
I normali aumenti del prezzo dei materiali, della manodopera o di altre spese non danno diritto all’appaltatore di aumentare il corrispettivo a corpo concordato. Tuttavia, qualora circostanze generali eccezionali e imprevedibili compromettano l’equilibrio degli obblighi contrattuali delle parti e invalidino la base su cui era stato stimato il prezzo, il tribunale può ripristinare l’equilibrio contrattuale.
I rimedi disponibili comprendono la proroga del termine di esecuzione, l’aumento o la riduzione del compenso, oppure la risoluzione del contratto.[6]
1.3. Il confronto con il diritto italiano e inglese
I lettori italiani riconosceranno alcuni aspetti di questo approccio nell’articolo 1664 del codice civile italiano. Il confronto è utile, ma non va spinto troppo oltre. Ai sensi dell’articolo 1664, le variazioni imprevedibili dei costi dei materiali o della manodopera devono determinare una variazione superiore a un decimo del prezzo totale concordato, e la revisione è limitata all’eccedenza rispetto a tale soglia. Tale soglia non dovrebbe essere importata nelle disposizioni degli Emirati Arabi Uniti e dell’Arabia Saudita, che stabiliscono criteri propri.[7]
Il diritto inglese parte da una posizione sostanzialmente diversa. Non esiste un potere giudiziario generale equivalente che consenta di rideterminare il prezzo di un contratto semplicemente perché l’adempimento è diventato sostanzialmente più costoso. Il meccanismo contrattuale di adeguamento del prezzo, se previsto, assume quindi particolare importanza. L’istituto inglese della frustration ha presupposti ben più rigorosi: richiede un cambiamento radicale nella natura dell’obbligazione contrattuale e, ove applicabile, comporta lo scioglimento del contratto anziché la revisione del prezzo.[8]
La lezione pratica è chiara. Un appaltatore che intenda presentare una domanda di riequilibrio contrattuale per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi della legislazione degli Emirati Arabi Uniti o dell’Arabia Saudita dovrebbe conservare le prove che dimostrino come è stato calcolato il prezzo originario e in che modo l’evento eccezionale abbia influito su tali presupposti. Preventivi dell’epoca, ipotesi di approvvigionamento, programmi e registrazioni dei costi possono diventare prove fondamentali.
Allo stesso modo, una richiesta di rinegoziazione non deve essere confusa con il diritto di sospendere l’adempimento. L’articolo 97 della legge saudita, ad esempio, impedisce espressamente a una parte di rifiutare semplicemente l’adempimento solo perché è stata richiesta una rinegoziazione.[9]
2. Quando emergono problemi nell’esecuzione
Lo stesso progetto è ora in ritardo rispetto al programma. Le saldature non superano ripetutamente le ispezioni. Il committente minaccia di incaricare un altro appaltatore per completare i lavori e addebitare i costi risultanti all’appaltatore originario.
Sorgono due questioni distinte: il committente può intervenire e quali sono le conseguenze finanziarie che ne derivano?
2.1. Emirati Arabi Uniti: poteri di intervento più forti e chiari
L’articolo 818 del nuovo codice civile emiratino rappresenta un importante sviluppo.
Qualora l’appaltatore esegua i lavori in modo difettoso o in contrasto con il contratto, il committente può inviare una diffida richiedendo l’adempimento e la rettifica entro un termine ragionevole. Se l’appaltatore non provvede alla rettifica entro tale termine, il committente può, dopo aver accertato i fatti rilevanti, chiedere la risoluzione del contratto o incaricare un altro appaltatore di completare o correggere i lavori a spese dell’appaltatore originario.
Il cambiamento procedurale è significativo. L’articolo 877 del vecchio codice emiratino faceva espressamente riferimento alla necessità di ottenere un’autorizzazione giudiziaria prima di poter incaricare un altro appaltatore a spese dell’appaltatore inadempiente. L’articolo 818, comma 2, non ripete tale requisito.[10]
Ciò non conferisce ai committenti il diritto illimitato di sostituire gli appaltatori ogni volta che sorgono difficoltà. La procedura prevista dalla legge rimane importante: deve essere data comunicazione, di norma deve essere concessa una ragionevole opportunità di porre rimedio all’inadempimento e devono essere accertati i fatti rilevanti. La mancata riproduzione dell’autorizzazione giudiziaria nel nuovo articolo 818 non rende, inoltre, irrilevanti le eventuali controversie sull’effettivo inadempimento, sulla regolarità della diffida o sulla legittimità e sui costi dell’intervento sostitutivo, che restano soggette alle regole applicabili.
L’articolo 818, comma 3, individua inoltre le circostanze in cui è possibile richiedere la risoluzione immediata senza concedere un termine per la sanazione, tra cui i casi in cui la correzione dei difetti sia impossibile o incompatibile con il contratto, in cui il ritardo renda del tutto improbabile il completamento tempestivo, in cui l’appaltatore dimostri l’intenzione di non adempiere o in cui l’appaltatore stesso renda impossibile l’adempimento.
Anche in questo caso, la formulazione è importante. Il diritto previsto dalla legge di richiedere la risoluzione non dovrebbe essere automaticamente considerato come un diritto contrattuale di risolvere unilateralmente il contratto con una semplice comunicazione.
2.2. Arabia Saudita: principio simile, procedura diversa
Anche l’articolo 466 del codice civile saudita adotta un meccanismo di diffida con assegnazione di un termine per adempiere. Se l’appaltatore non pone rimedio alla violazione entro il termine ragionevole specificato dal committente, quest’ultimo può chiedere la risoluzione del contratto o provvedere al completamento o alla correzione a spese dell’appaltatore.
Esiste, tuttavia, un’importante differenza procedurale.
L’articolo 466 fa riferimento all’articolo 167, in base al quale l’adempimento sostitutivo a spese del debitore richiede di norma l’autorizzazione del tribunale. Si applica un’eccezione in circostanze urgenti.[11]
Ciò illustra perché non si debba dare per scontato che disposizioni apparentemente simili nelle giurisdizioni limitrofe del Golfo operino in modo identico.
È altrettanto importante considerare come tali disposizioni di legge potrebbero essere interpretate e applicate dai tribunali. La codificazione non opera in modo isolato dalla tradizione giuridica in cui operano i tribunali. Ciò è particolarmente rilevante in Arabia Saudita, dove l’interpretazione e l’applicazione della Legge sulle transazioni civili, recentemente emanata, rimangono strettamente legate ai principi della Sharia. Tali principi attribuiscono grande importanza alla giustizia, all’equità e alla prevenzione di esiti ingiusti. Di conseguenza, la formulazione di una disposizione di legge non costituisce necessariamente il punto finale dell’analisi ai sensi del diritto saudita: la sua applicazione deve essere considerata anche nel quadro dei principi della Sharia, secondo i criteri di rinvio previsti dalla stessa legge.[12]
2.3. Risarcimento per ritardi: “concordato” non significa sempre “intangibile”
Le conseguenze economiche dei problemi nell’esecuzione si manifestano spesso attraverso il risarcimento forfettario o concordato per il ritardo.
Ai sensi dell’articolo 340 del nuovo codice emiratino, le parti possono concordare in anticipo un risarcimento, ma l’importo rimane soggetto al controllo giudiziario. Il tribunale può ridurre il risarcimento concordato qualora il debitore dimostri che esso sia eccessivo o che l’obbligazione sottostante sia stata parzialmente adempiuta. Il risarcimento può inoltre essere ridotto quando la condotta colposa del creditore abbia concorso a causare o aggravare il danno; il tribunale può invece negarlo quando la colpa del creditore risulti prevalente su quella del debitore.
Al contrario, il creditore può ottenere un risarcimento superiore all’importo concordato qualora venga accertata una frode o una colpa grave. Queste norme sono imperative.[13]
L’articolo 179 del codice civile saudita adotta un quadro normativo affine, ma non identico. Di particolare rilevanza è il fatto che il risarcimento concordato non è dovuto se il debitore dimostra che il creditore non ha subito alcun danno. Esso può inoltre essere ridotto se eccessivo o qualora l’obbligo originario sia stato parzialmente adempiuto, e può essere aumentato qualora la frode o la grave negligenza abbiano causato una perdita superiore all’importo concordato. Anche queste norme sono imperative.[14]
Il contrasto con il diritto inglese è ancora una volta significativo. Una clausola di risarcimento forfettario valida secondo il diritto inglese non viene semplicemente adeguata dal tribunale per corrispondere al danno infine dimostrato. La disciplina inglese sulle clausole penali richiede invece di valutare, in linea di massima, se l’obbligazione secondaria imponga un pregiudizio del tutto sproporzionato rispetto all’interesse legittimo della parte non inadempiente a far valere l’obbligazione principale.[15]
Per i team di progetto, il messaggio è che l’importo giornaliero pattuito per il ritardo non esaurisce l’analisi. Il ritardo causato dal committente, l’adempimento parziale, il danno effettivo e le circostanze che hanno determinato il ritardo possono tutti diventare rilevanti a seconda della legge applicabile.
3. Quando il committente recede dal contratto
Il terzo scenario è fondamentalmente diverso.
L’appaltatore sta svolgendo il proprio lavoro in modo corretto. Non si registrano ritardi gravi né difetti nell’esecuzione dei lavori. Il comitato di investimento del committente ha semplicemente cambiato i propri piani e non intende più portare avanti il progetto.
Il committente può recedere dal contratto?
3.1. Emirati Arabi Uniti: un diritto di recesso espressamente previsto dalla legge
L’articolo 836 del nuovo codice civile emiratino fornisce una risposta chiara.
Prima del completamento, il committente può recedere dal contratto di muqawala e sospenderne l’esecuzione, a condizione che l’appaltatore sia indennizzato per le spese sostenute, i lavori completati e il profitto che avrebbe realizzato se i lavori fossero stati portati a termine.
Il tribunale può ridurre l’indennizzo per il mancato guadagno qualora le circostanze lo rendano equo. In particolare, devono essere dedotti i risparmi derivanti dal recesso e gli importi ricavati dalla riassegnazione delle risorse dell’appaltatore ad altri lavori.[16]
La disposizione va letta congiuntamente a qualsiasi clausola di recesso discrezionale (termination for convenience). Le parti dovrebbero definire espressamente il diritto di recesso e i relativi pagamenti, verificando al contempo l’efficacia di eventuali esclusioni o limitazioni dell’indennizzo previsto dalla legge.
Si tratta di un chiarimento importante. Le disposizioni in materia di edilizia della precedente Legge sulle transazioni civili degli Emirati Arabi Uniti non contenevano un diritto generale espresso equivalente, sebbene il recesso discrezionale non fosse del tutto sconosciuto nella giurisprudenza degli Emirati Arabi Uniti.
La nuova legge conferisce quindi a tale concetto un chiaro fondamento legislativo.
Per gli appaltatori, tuttavia, la disposizione non dovrebbe essere fraintesa come un diritto a ricevere l’intero saldo non pagato del contratto. Il lucro cessante non è la stessa cosa del prezzo contrattuale non pagato. Le spese evitate, i risparmi e la possibilità di riassegnare le risorse possono ridurre in modo sostanziale l’importo recuperabile.
Esiste un punto di riferimento comparativo molto simile nell’articolo 1671 del codice civile italiano, che consente al committente di recedere dal contratto indennizzando l’appaltatore per le spese sostenute, il lavoro eseguito e il lucro cessante.[17]
3.2. L’Arabia Saudita adotta un approccio diverso
L’articolo 476 del codice saudita non dovrebbe essere considerato come una disposizione equivalente in materia di recesso discrezionale.
Esso consente a ciascuna delle parti di richiedere la risoluzione qualora una circostanza urgente incida sull’obbligo di tale parte nell’esecuzione del contratto, a condizione che si risarcisca l’altra parte per il danno che ne deriva.
L’esistenza di una circostanza urgente che incida sull’adempimento è fondamentale: l’articolo 476 non conferisce semplicemente al committente un diritto legale generale di abbandonare un progetto a causa di un cambiamento delle proprie priorità commerciali.[18]
Qualsiasi diritto contrattuale di risoluzione deve quindi essere analizzato in base ai propri termini.
3.3. Diritto inglese: il contratto è fondamentale
Secondo il diritto inglese, il punto di partenza è il contratto stesso. Contiene una clausola di recesso discrezionale? Chi può esercitarla? Quale preavviso è richiesto? Quale risarcimento ne deriva?
La recente sentenza nella causa Svella Connect Limited contro Virgin Media Limited [2026] EWHC 2223 (TCC) illustra ancora una volta l’importanza dell’effettivo accordo tra le parti. Il tribunale ha escluso la sussistenza degli obblighi impliciti di buona fede invocati nei dettagliati accordi quadro e di transazione, tenendo conto delle disposizioni espresse relative all’assegnazione dei lavori e alla risoluzione. La sua rilevanza, ai fini del presente confronto, risiede nella necessità di rispettare la struttura contrattuale concordata: la decisione concerne soprattutto la possibilità di ricavare obblighi impliciti di buona fede, e non stabilisce un diritto generale di annullare i lavori di costruzione senza indennizzo.[19]
In assenza di un fondamento contrattuale o legale per lo scioglimento, il committente che abbandona un progetto potrebbe rendersi a sua volta inadempiente.
Ciò rende gli aspetti economici della risoluzione una questione da affrontare già in fase di redazione del contratto, piuttosto che un aspetto da considerare solo quando il progetto è già in difficoltà. I costi derivanti dagli impegni di approvvigionamento già assunti, le spese di smobilitazione, i risparmi, la riassegnazione delle risorse e il margine sui lavori non eseguiti dovrebbero essere tutti presi in considerazione durante la negoziazione delle clausole di recesso.
4. Cosa comportano le riforme per i committenti e gli appaltatori?
I cambiamenti favoriscono gli appaltatori o i committenti?
Non esiste una risposta univoca.
I poteri del committente sono più chiari e, sotto certi aspetti, ai sensi della nuova legge degli Emirati Arabi Uniti, più forti. Allo stesso tempo, i rimedi a disposizione dell’appaltatore sono espressi in modo più chiaro, in particolare in relazione a eccezionali perturbazioni dell’equilibrio contrattuale e alle conseguenze finanziarie della decisione del committente di interrompere un progetto.
Ma rimedi più chiari non significano un recupero più facile. I fatti, la procedura e la redazione del contratto rimangono determinanti.
Per le parti coinvolte in progetti edilizi nel Golfo, sei buone pratiche da seguire:
- Conoscere il punto di partenza giuridico. Prendere nota della legge applicabile, delle disposizioni transitorie, del foro competente e del probabile luogo di esecuzione forzata. Gli appalti pubblici e altri regimi speciali potrebbero richiedere un’analisi separata.
- Leggere le disposizioni finanziarie nel loro insieme. L’adeguamento dei prezzi, le comunicazioni, le proroghe dei termini, i risarcimenti per ritardi, le limitazioni di responsabilità e i pagamenti in caso di risoluzione non dovrebbero essere esaminati isolatamente. Le parti dovrebbero inoltre identificare quali disposizioni di legge siano imperative.
- Documentare i presupposti del prezzo originario. Conservare preventivi, stime, ipotesi di approvvigionamento e il programma di riferimento. In caso di circostanze eccezionali, distinguere le loro conseguenze dai normali superamenti dei costi.
- Integrare i termini per le comunicazioni contrattuali nel calendario di progetto. Tenere un registro delle comunicazioni con chiare responsabilità per l’emissione e la risposta alle stesse. Le comunicazioni di diffida, i difetti e le misure correttive proposte dovrebbero essere documentati contestualmente.
- Rivedere l’esposizione contrattuale durante il progetto. Le revisioni commerciali e legali periodiche dovrebbero prendere in considerazione le proroghe dei termini, i ritardi causati dal committente, le prove delle perdite e la potenziale esposizione al risarcimento concordato.
- Prepararsi alla risoluzione del contratto prima che questa avvenga. Conservare la documentazione relativa al lavoro completato, ai costi relativi agli impegni già assunti, alle spese di smobilitazione, all’utile netto previsto, ai costi evitati e a eventuali riassegnazioni.
È inoltre opportuno tenere presente un’ultima distinzione. La legge applicabile, la sede dell’arbitrato e il luogo di esecuzione forzata sono questioni distinte. La scelta di Londra come sede dell’arbitrato non comporta, di per sé, l’applicabilità del diritto sostanziale inglese. Allo stesso modo, una clausola che designa il diritto inglese come legge applicabile non esclude necessariamente le norme imperative o le considerazioni di ordine pubblico pertinenti nel luogo di esecuzione del contratto o di esecuzione forzata. In Arabia Saudita, le considerazioni relative alla Sharia rimangono particolarmente rilevanti in sede di esecuzione forzata.
5. Dalle norme di legge alle prassi di progetto
Un codice civile non può impedire che un progetto edilizio si trovi in difficoltà.
Ciò che le recenti codificazioni del Golfo possono fare è rendere più prevedibili alcune delle conseguenze giuridiche. Le riforme degli Emirati Arabi Uniti forniscono ai committenti strumenti più chiari per rispondere alle inadempienze e un meccanismo esplicito per recedere da un progetto, offrendo al contempo agli appaltatori basi normative più chiare per il riequilibrio contrattuale in caso di eccessiva onerosità e per il risarcimento. La codificazione dell’Arabia Saudita fornisce un quadro più sistematico per molte delle stesse questioni ricorrenti nel settore edile, ma spesso raggiunge un equilibrio diverso.
In questa prospettiva, il tratto comune delle riforme non è l’attribuzione di un vantaggio stabile a una delle parti, ma una maggiore leggibilità delle condizioni alle quali il rischio economico, il rischio di inadempimento e il costo del recesso possono essere distribuiti o corretti. Restano decisive le differenze tra gli ordinamenti e, soprattutto, il modo in cui le norme interagiscono con il contratto concretamente stipulato.
Per i committenti e gli appaltatori internazionali, il punto più importante non è quindi semplicemente sapere che la legge è cambiata. Si tratta piuttosto di tradurre tali cambiamenti nella redazione dei contratti, nella gestione dei progetti, nella conservazione delle prove e nel processo decisionale commerciale.
È questo che determina se il rimedio legale rimanga una disposizione interessante nel codice civile o diventi un rimedio efficace quando il progetto inizia ad andare male.
Il presente articolo riflette la situazione al 30 settembre 2026 e affronta alcuni aspetti selezionati delle leggi civili degli Emirati Arabi Uniti e dell’Arabia Saudita relativi ai contratti di appalto. Esso non tratta tutti i regimi speciali applicabili, le disposizioni transitorie o le variazioni contrattuali e non costituisce una consulenza legale. I riferimenti alla legge degli Emirati Arabi Uniti riguardano la legge federale onshore e non i regimi giuridici separati del DIFC o dell’ADGM.
[1] Emirati Arabi Uniti, decreto-legge federale n. 25 del 2025, promulgante la Civil Transactions Law, artt. 1-3 del decreto (entrata in vigore: 1° giugno 2026), portale istituzionale UAE Legislation; Arabia Saudita, Civil Transactions Law, regio decreto n. M/191 del 18 giugno 2023, traduzione inglese a cura del Bureau of Experts at the Council of Ministers.
[2] Sul diritto delle costruzioni nel Golfo, cfr. M. Grose, Construction Law in the United Arab Emirates and the Gulf, 2ª ed., Wiley, 2026, cap. 2; N. Ikram e G. Parlascino, «The UAE’s New Civil Code», in Construction Law International, 21(2), 2026.
[3] Emirati Arabi Uniti, legge federale n. 5 del 1985 (precedente Civil Transactions Law), artt. 249 e 887, richiamati ai fini della comparazione con la disciplina oggi vigente.
[4] Emirati Arabi Uniti, decreto-legge federale n. 25 del 2025, Civil Transactions Law, art. 4, comma 1 (principio di non retroattività), e artt. 6-7 (disposizioni transitorie in materia di termini); v. altresì N. Ikram e G. Parlascino, «The UAE’s New Civil Code: implications for construction projects», in Construction Law International, vol. 21, n. 2, luglio 2026, sezione «Scope of application».
[5] Emirati Arabi Uniti, Civil Transactions Law del 2025, art. 829, commi 1-3: permanenza del principio del prezzo a corpo e riequilibrio in caso di circostanze generali eccezionali e imprevedibili.
[6] Arabia Saudita, Civil Transactions Law, art. 471, commi 1-3, testo inglese del Bureau of Experts, Official Translation Department (la versione araba resta il testo normativo determinante).
[7] Italia, codice civile, art. 1664, comma 1: revisione del prezzo in caso di variazioni imprevedibili del costo dei materiali o della mano d’opera superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, limitatamente alla differenza eccedente il decimo.
[8] Per i principi del diritto inglese in materia di costruzioni, hardship e frustration, v. V. Ramsey, S. Hughes e P. Stansfield (a cura di), Keating on Construction Contracts, 12ª ed., Sweet & Maxwell, Londra, 2024; sul requisito del mutamento radicale della prestazione, Davis Contractors Ltd v Fareham Urban District Council [1956] AC 696 (HL).
[9] Arabia Saudita, Civil Transactions Law, art. 97, commi 1-3: richiesta di negoziazione per sopravvenienze eccezionali, permanenza dell’obbligo di adempiere e possibile intervento giudiziale.
[10] Emirati Arabi Uniti, Civil Transactions Law del 2025, art. 818, commi 2-3; per il quadro previgente, legge federale n. 5 del 1985, art. 877. La mancata riproduzione del requisito di autorizzazione nel nuovo art. 818 non esclude la necessità di verificare le altre regole processuali e contrattuali applicabili.
[11] Arabia Saudita, Civil Transactions Law, artt. 466, commi 1-2, e 167, lett. b): l’esecuzione sostitutiva necessita ordinariamente dell’autorizzazione giudiziale; in caso di urgenza può procedersi senza tale autorizzazione.
[12] Arabia Saudita, Civil Transactions Law, art. 1, comma 1: in assenza di disciplina applicabile, la legge richiama dapprima le regole generali contenute nelle disposizioni conclusive e, in mancanza, le norme derivate dalla Sharia più coerenti con la legge.
[13] Emirati Arabi Uniti, Civil Transactions Law del 2025, art. 340, commi 1-5; in particolare, comma 3: riduzione quando la colpa del creditore ha contribuito al danno; possibile mancata liquidazione quando tale colpa prevale su quella del debitore.
[14] Arabia Saudita, Civil Transactions Law, artt. 178-179: l’art. 179 esclude il risarcimento concordato in caso di assenza di danno comprovata dal debitore, ne prevede riduzione o aumento in presenza delle condizioni normativamente indicate e sancisce la nullità dei patti contrari.
[15] Supreme Court of the United Kingdom, Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi; ParkingEye Ltd v Beavis [2015] UKSC 67, 4 novembre 2015, sul criterio della sproporzione rispetto all’interesse legittimo protetto dall’obbligazione secondaria.
[16] Emirati Arabi Uniti, Civil Transactions Law del 2025, art. 836, commi 1-2: recesso del committente prima del completamento, indennizzo e deduzione dei risparmi e degli utili derivanti dalla riallocazione del tempo dell’appaltatore.
[17] Italia, codice civile, art. 1671 («Recesso unilaterale dal contratto»), per l’indennizzo delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
[18] Arabia Saudita, Civil Transactions Law, art. 476: risoluzione per circostanza sopravvenuta incidente sull’obbligo di esecuzione e risarcimento della controparte.
[19] England and Wales, High Court of Justice, Technology and Construction Court, Svella Connect Limited v Virgin Media Limited [2026] EWHC 2223 (TCC), Pepperall J, 26 agosto 2026, specialmente parr. 56-88, 90-114 e 115-141: criteri per l’integrazione del contratto mediante obblighi impliciti di buona fede, non riconoscimento di un diritto generale di recesso senza indennizzo.
FONTI NORMATIVE E GIURISPRUDENZIALI
Emirati Arabi Uniti, decreto-legge federale n. 25 del 2025, Promulgating the Civil Transactions Law, testo istituzionale in UAE Legislation; in vigore dal 1° giugno 2026.
Emirati Arabi Uniti, legge federale n. 5 del 1985, Civil Transactions Law, testo previgente.
Arabia Saudita, Civil Transactions Law, regio decreto n. M/191 del 18 giugno 2023, testo ufficiale arabo e traduzione inglese del Bureau of Experts at the Council of Ministers, Official Translation Department.
Italia, codice civile, artt. 1664 e 1671.
Supreme Court of the United Kingdom, Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi; ParkingEye Ltd v Beavis [2015] UKSC 67, 4 novembre 2015.
House of Lords, Davis Contractors Ltd v Fareham Urban District Council [1956] AC 696.
High Court of Justice, Technology and Construction Court, Svella Connect Limited v Virgin Media Limited [2026] EWHC 2223 (TCC), 26 agosto 2026.
BIBLIOGRAFIA ESSENZIALE
Dennys Nicholas, Clay Robert (a cura di), Hudson’s Building and Engineering Contracts, 14ª ed., Sweet & Maxwell, Londra, 2020.
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